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宁夏十一选五:住宅旺三代,寫字樓悔一生!

作者:zhushican 發布時間:2019-1-27 22:54:21

宁夏十一选五开奖号 www.dhpyc.icu  又是一周在外,每當從一個城市輾轉到一個城市,我總想留一天給自己休息。

  一大早,急促不斷的電話響起,將我從睡夢中摧醒,接通后,手機的另一頭是熟悉的聲音,原來是e哥,“我想清醒了,決定賣辦公房了…………”

  e哥是我家鄉的人,年長我5歲,這些年和我生活在同一座城市,經營著一家中小型的工程咨詢公司。

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  4年前,應該是e哥人生的輝煌時代,白手打拼多年之后,2013年他公司的年營收接近1100萬,去除10多人的工資支出、稅費、辦公成本等,他一年的利潤差不多有400萬。

  乘著“睡著了都在數錢”的那兩年,e哥著實置辦了不少房產,在南京購置住宅兩套(300萬+300萬貸款)、寫字樓一套450平米(300萬+300萬貸款),還在家鄉宅基地建了個豪宅(150萬)。

  對于購置住宅,我當時是支持的,但是,對于買下450平米的寫字樓,我當時是反對的?;辜塹媚鞘?,e哥一臉的不屑,“你不懂,我是做工程咨詢的,政府的規劃,未來這里的寫字樓是要大漲的……自己的公司,在自己的寫字樓辦公,也有面子……”

  這次,已經不是e哥第一次賣房了,在工程咨詢行業不景氣的這三年,e哥2015已經賣掉了兩套住宅——他的這個決策,當時告知我時,我也是明確反對的。但e哥當時的理由卻是“住宅租金上不去,兩套住宅一年租金才10萬,我的寫字樓是能租到25萬的,自己的公司,這25萬/年的租金不是省下來了嗎?”

 

  一步走錯,步步被動。在e哥2015年賣出兩套住宅后,南京的住宅房價幾乎翻了一倍,他兩套當時總價600萬的住宅,現在市價應該有1200萬了。

  賣掉住宅后,e哥本想維持公司穩定,然后再等待工程咨詢行業復蘇。但是,工程行業卻一路向下,工程咨詢的業務雖有(“壞帳卻超過了1/3”),e哥雖然左右騰挪,精減人員,可2015年兩套住宅賣出后獲得的400多萬現金(扣除房貸),也勉強僅夠他將公司維持到2017年年中。

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  “哎,住宅旺三代,寫字樓悔一生??!”這是e哥的感嘆。

  確實,如果2015年e哥賣掉的是寫字樓,而不是住宅。那么,他今天即便將公司關掉,依然有近1000萬的凈資產,心態也不至于像今天這般如此之糟,也不至于一大早將我吵醒。

  因為,這兩年半下來,住宅房價大漲了,而他當年購置的寫字樓,價格雖說沒跌、但是也沒漲,而寫字樓的租金,反而出現了小幅下滑。

  “現在我的辦公房,租出去租金只有20萬/年,不但租客不太好找,而且我就是把公司關停了,20萬/年的租金,也不夠我交房貸??!”——這是實話,寫字樓的房貸期限一般是10年,e哥300萬的寫字樓房貸,每年差不多要還40萬。

  賣寫字樓,只能賣,不賣e哥不僅年關難過,就連每月的房貸都維持不下去了。

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  住宅旺三代,寫字樓悔一生,e哥是一個深刻的教訓。

  我國不動產投資的背后邏輯,與國外完全不同,但許多人卻很難懂這個理。

  先說住宅,先不談人口向“大城市”聚集的趨勢,就住宅本身而言,其背后是戶籍的強大粘性,過去這么多年,住宅一直是落戶大城市的硬性要求,而戶籍的背后,又牽連著教育、醫療、養老等等(尤其是子女的教育)。

  再說說辦公樓,我們從5%左右的租金回報看,似乎還勉強可行,但是,一缺乏戶籍粘性,二我國不要低看了政府主導經濟的意志,以及新經濟崛起對辦公樓需求的弱化。

  最近幾年,在鼓勵全民創業創新的氛圍中,哪一座城市沒有興起若干個創業園區,這些新涌現出的創業園區,大都是政府主導投資建設的,包括租金在內往往有一系列的政策優惠,有的甚至是前兩三年免租金。

  試問,傳統的寫字樓,有這樣的政策優惠嗎?沒有這樣的政策優惠,大量的中小型公司遷往各色創業園區,難道不正常嗎?寫字樓房價和房租又怎么可能上漲呢?

 

  事實上,辦公樓經濟,本質上與商場經濟具有相似性,均具有濃厚的傳統經濟特征。因為,兩者都是中心化的。幾乎每一個城市,最高端的寫字樓,高樓最為林立的地方,其選擇的區域,與高端商場選擇的地方,幾乎都是一致的,都是人流特別大的地方。

  但是,最近5年,以互聯網為主要特征的新經濟,已經逐漸取代傳統經濟?;チ?、以及已然成形的物聯網(萬物互聯),其最大的特征是什么?去中心化 !

  所以,我們看到,過去人聲鼎沸的商場,現在變得門可羅雀了,過去人員密布的寫字樓,現在也變得稀稀松松了。人都去了哪里?年輕人大多網上購物了,去商場的,自然變少了。

  眾多新經濟的創業公司、尤其是互聯網公司,紛紛各色政府園區享受政策優惠了,只要通地鐵,在政府園區辦公,其便利性、以及體驗性,也并不比市中心的寫字樓差多少。

  更何況,最近5年,新經濟分散式、共享式的辦公,已經逐漸成為一種潮流,許多新型的創業公司,已經開始鼓勵部分員工在家辦公,這些都必然會大大減少傳統寫字樓的租賃需求。

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